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Il Valutatore immobiliare: chi è?

Il Valutatore immobiliare o perito immobiliare è una figura abilitata ad effettuare una stima del valore effettivo di un immobile, di un terreno o di una proprietà in generale. Il risultato della sua attività è la perizia di stima nella quale vengono descritte tutte le caratteristiche di un immobile, comprese le pertinenze, con criteri di valutazione oggettivi.

Cosa fa?

La valutazione immobiliare è un’attività che ha come obbiettivo quello di riunire tutti gli elementi patrimoniali di un immobile, fabbricato o terreno e produrre, tramite apposito documento, una stima del suo valore di mercato. Nel caso di una abitazione, per esempio, è necessario innanzitutto effettuare un sopralluogo, verificare la presenza di irregolarità, effettuare una misurazione e infine eseguire una valutazione con lo scopo di determinare il suo valore commerciale.

La valutazione immobiliare ha una lunga tradizione data dagli studi in campo accademico, dall’attività di insegnamento e dalla pratica professionale. Negli ultimi decenni anch’essa ha subito un’evoluzione e si è per così dire “standardizzata”, per offrire stime che siano quanto più possibile in armonia tra i principi valutativi internazionali e il quadro nazionale di riferimento. Tale evoluzione si è resa necessaria nel nostro paese per due ordini di motivi: il primo è la scarsa trasparenza del mercato immobiliare italiano; il secondo è la presenza di molteplici professionisti, molto spesso caratterizzati da competenze e formazioni diverse, i quali in molti casi non hanno applicato la moderna dottrina estimativa.

Il Valutatore immobiliare, per effettuare il valore di mercato di un bene, basa la propria stima su dei criteri di valutazione univoci che si rifanno ad un codice condiviso. Il linea generale per determinare il valore di mercato vengono presi in considerazione tre parametri: la superficie commerciale, la quotazione al metro quadrato e il coefficiente di merito. La superficie commerciale è un parametro di natura quantitativa che si differenzia dalla superficie calpestabile. Nella superficie commerciale vengono compresi i muri interni e i muri perimetrali, le superfici dei balconi e quelle dei giardini e terrazze, quest’ultime calcolate con una percentuale fino al 33%. Il coefficiente di merito rappresenta, invece, l’aspetto qualitativo della valutazione. Tale coefficiente varia in base alla collocazione dell’immobile e al suo pregio.

Come si diventa Valutatore immobiliare?

L’attività svolta dalla figura professionale analizzata è inserita all’interno di un quadro normativo preciso basato su: la legge n.4 del 14 gennaio 2013 (norma sulle “professioni non organizzate) e la norma UNI 11558:2014. In particolare quest’ultima stabilisce che per poter operare nel ramo delle valutazioni immobiliari occorre essere in possesso di un diploma di secondo grado e aver maturato almeno tre anni di esperienza nel settore. La norma UNI però non stabilisce quali debbono essere le figure professionali in grado di poter svolgere l’attività estimativa e demanda a ciò le leggi dello stato.

Stabilito che la valutazione di un immobile può essere effettuata da professionisti di vario tipo (architetti, ingegneri, geometri, periti ecc.) è bene però che il soggetto che effettua tale valutazione sia un soggetto certificato. La certificazione consente al professionista di comprovare la sua preparazione nel campo delle valutazioni immobiliari.

I livelli competenza basati sulle metodiche di stima applicate per questa figura professionale, sono due. Al primo livello appartiene l’esperto che utilizza il confronto di mercato, la capitalizzazione diretta o il criterio del costo per effettuare la valutazione. Al secondo livello l’esperto utilizza, oltre alle metodiche accennate anche altre di tipo finanziario complesso.

In sintesi cosa fa un Valutatore immobiliare?

• Raccogliere tutta la documentazione relativa all’immobile da periziare;
• Effettuare un sopralluogo presso l’immobile ed eseguire una serie di fotografie della proprietà;
• Valutare lo stato di manutenzione e di conservazione dell’immobile;
• Fornire rapporti sul valore di una proprietà;
• Registrare i dati sulle ricerche effettuate, sulle osservazioni e sulle metodiche utilizzate per il processo di stima;
• Redigere una perizia scritta.

Principali caratteristiche richieste:

• Possiede un titolo che può andare dal diploma di perito alla laurea, importante è l’esperienza maturata nel settore e un certificazione che lo qualifichi come valutatore immobiliare;
• Possiede un’esperienza minima nel settore della valutazione di beni immobili non inferiore a 3 anni;
• Possiede una discreta conoscenza del mercato immobiliare in aggiunta a principi di base di economia;
• Possiede una buona conoscenza del sistema informativo catastale;
• Possiede elementi di certificazione ambientale ed efficienza energetica;
• Possiede elementi di fiscalità immobiliare;
• Possiede nozioni sulle norme in campo urbanistico e sulla tecnica delle costruzioni, in aggiunta a elementi di statica e meccanica delle strutture;
• Possiede un’ottima conoscenza delle diverse tecniche di rilevazione dei dati e di stima;
• Conosce le dinamiche del mercato immobiliare sia a livello locale che nazionale;
• Possiede ottime capacità nell’applicare i procedimenti estimativi alla valutazione dei beni immobili;
• Possiede ottime abilità nella redazione del rapporto di valutazione;
• Possiede ottime capacità di ascolto in maniera tale da soddisfare le esigenze della clientela;
• Possiede doti di pensiero critico;
• Possiede ottime doti comunicative.

Il Valutatore immobiliare rappresenta la figura professionale di riferimento per i diversi soggetti interessati alla valutazione di una proprietà. L’esperto assume un ruolo ancora più rilevante in vista dei profondi e importanti mutamenti che interesseranno il mercato immobiliare italiano nei prossimi anni. Ci riferiamo in particolare alle sfide legate alla transizione energetica e alla sostenibilità. I professionisti dovranno essere in grado di gestire importanti aspetti legati alla riqualificazione immobiliare come  quelli definiti dai fattori ESG (Enviroment, Social, Governance). I tre criteri di valutazione ESG saranno sempre più rilevanti nelle scelte di finanziamento, acquisizione e stima di beni immobili.

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